鹰眼策略 43万拍下法拍房，多年无法入住；原来是一房多卖，法院执行“弄错”产权

2021年，赵女士通过司法拍卖以43万余元竞得一套呼和浩特的法拍房，并拿到法院执行裁定书，明确“该房屋所有权归买受人赵女士所有”。然而当她拿着裁定要求屋内占有人腾房时，才发现事情远没有那么简单。

“这套房屋涉及一房多卖，而呼和浩特市回民区人民法院在执行拍卖时，申请执行人根本不具备该房屋的所有权。”

多年维权下来，申请执行人拿到了拍卖款，法院完成了执行，房屋被真正的产权人继续占有，而赵女士当初的43万余元像是打了水漂。她起诉占有人要求搬离，一审法院却认定占有人“有权善意占有”，判决驳回。她回头向拍卖法院申请国家赔偿，希望返还她的血汗钱。

然而一年多过去，仍未解决。

一次法拍，多年无法入住

2021年3月2日，赵女士通过网络司法拍卖平台，以431312元竞得位于呼和浩特市新城区塔利金三角公寓的一套房屋。该房屋没有产权证，拍卖页面上写明：该房系合同房，未取得《房屋所有权证》，因五证不全，无法办理过户手续，法院仅出具过户裁定。

9天后，呼和浩特市回民区人民法院作出执行裁定书，明确“该房屋所有权归买受人赵女士所有”。原以为拿着这份由人民法院出具的执行裁定书，赵女士就可以取得该房产所有权。然而，这纸裁定却没能让她顺利入住。

赵女士向华商报大风新闻讲述了一波三折的收房过程。2021年8月，一个叫段某明的男子自称房主，换锁进入房屋。2022年9月，赵女士发现房屋窗户上贴着出租广告，门锁再次被换，联系人为高某小。2022年9月23日，在赵女士已入住的情况下，高某小及杨某芳等人再次换锁强行进入。据赵女士表示，高、杨二人系夫妻关系。

2023年3月，在当地派出所调解下，高某小与赵女士的丈夫达成治安调解协议，承诺“在法院等有权机关确定房屋权属之前，不再进入该房屋”。但同年6月和8月高、杨二人两次尾随租客进入房屋，逼迫租客离开，导致赵女士无法出租。

法院一审：原占有人构成“有权善意占有”

2024年，赵女士将高某小、杨某芳诉至呼和浩特新城区人民法院，要求二人搬离并赔偿损失。然而法院经审理后作出一审判决，驳回赵女士的全部诉讼请求。

法院在审理此案时发现，该房屋早在2014年就出售给杨某芳。2018年7月房屋交付，杨某芳同时缴纳了配套费，2019年7月20日重新换签了《商品房买卖合同》。高、杨二人提交了购房款收据、物业费收据、装修合同等证据，证明其自2018年7月起实际占有该房屋。

基于上述事实，法院认为：“二被告基于其与案外人签订的《商品房买卖合同》，支付了案涉房屋购房款并对案涉房屋已经构成事实上的有权善意占有状态。在人民法院拍卖、变卖成交裁定确认的所有权与实际占有权相分离情形下，原告权利不能直接对抗实际占有人，其权利不具有优先性。”

新城区人民法院同时指出，原告可另行就人民法院拍卖行为主张权利。

一份刑事判决，揭露一房多卖真相

在案件审理时，高、杨二人拿出了一份2023年的刑事判决书。“高杨二人之前给我说过这房子，2022年的时候被开发商的合伙人段某出售给了第三人，第三人收房时发现这房子一房二卖，很早前就卖给了高杨二人，随后以涉嫌诈骗报警。”

呼和浩特市新城区人民法院（2023）内0102刑初51号刑事判决书，完整记录了该房屋流转的详细经过：

第一次：2014年，段某明与合伙人承建该项目，双方约定按出资比例分配房屋，涉案房屋段某明并无分配权。但该房屋由段某明介绍，出售给杨某芳。2018年7月交付房屋，2019年7月换签《商品房买卖合同》。

第二次：2019年4月，段某明将该房屋借给他人用于抵押借款，段某明又与对方签订了《商品房买卖合同》。

第三次：2020年3月，回民区人民法院在执行上述抵押借款合同纠纷一案中，查封了该房屋，并于2021年3月1日进行拍卖，赵女士以43万余元竞得。

第四次：2022年4月，段某明将该房屋再次出售给第三人，骗取36.3万元。第三人从高、杨二人处了解到房屋系一房二卖后报警。2023年，段某明因犯诈骗罪被判处有期徒刑七年。

因该刑事案件和赵女士无直接关系，判决中并没有就赵女士支付给回民区法院43万余元拍卖款该如何处理进行审判，仅判段某明返还第三人36.2万元。

查出原因：执行拍卖前未调查清楚产权人

华商报大风新闻记者在2024年赵女士与高某小、杨某芳就房屋产权纠纷的判决书中看到，高、杨二人在答辩时这样说道：赵女士的损失系由回民区人民法院造成，相关损失应当向回民区人民法院主张。

判决书中写到，“本案涉案房屋没有产权手续，根据答辩人事后了解的情况，原本涉案房屋拍卖过程中在进行价格评估时，评估机构曾以产权不明确为由拒绝出具房地产评估报告。但是回民区人民法院执行局在明知涉案房屋没有产权手续、产权状况不明了的情况下，超出职能范围，未经过任何调查程序，就以执行局的名义违规出具了房屋情况说明，谎称涉案房屋系申请执行人单独所有，这才导致不具备拍卖条件的房屋被违法拍卖。”记者查看了相关评估公司2020年10月向回民区人民法院出具的情况说明，其中写到，“由于该套房产产权资料不全，我们无法进行评估。直至2020年10月10日收到该房产相关产权资料并且于10月28日出具涉执房产估价报告。”

据华商报大风新闻了解，在法院审理产权纠纷的案件中，高、杨二人对之前回民区人民法院将房屋产权裁定归赵女士所有的执行行为存在异议，向回民区人民检察院申请监督，检察院已受理。“但具体情况我并不知晓。”赵女士向记者说。

买受人转向追责拍卖法院

2025年初开始，赵女士夫妇多次前往呼和浩特回民区人民法院执行局，就房屋拍卖却无法取得所有权的问题进行沟通。同时，他们多次向该院立案庭递交国家赔偿申请，要求法院就其执行程序中的问题承担赔偿责任。

2026年3月24日，赵女士丈夫无奈地向华商报大风新闻表示，截至目前，回民区人民法院执行局仍未给出解决方案。

3月25日，华商报大风新闻联系了该执行局相关负责人，希望就此事予以回应，但该负责人并未回电。

3月26日，记者拨通了呼和浩特回民区人民法院监督电话，工作人员表示会将此事向执行局反馈，要求尽快处理。随后记者表示，能否就此事中存在的诸多问题请法院方面予以回应，但截至发稿，未收到任何答复。

一套没有产权证的小产权房，在评估机构已拒绝评估的情况下，法院是如何在没有核实真实产权人的情况下，仅依靠一份《房屋情况说明》就将其送上拍卖台的？最终导致赵女士花43万血汗钱，拍得这套法院无权执行拍卖、产权不属于申请执行人的房产。

“目前，申请执行人拿到了拍卖款，法院完成了执行任务，房屋被真正的产权人继续占有。”赵女士哭泣着说，“而我这43万元却像是打了水漂。”

法拍房被判归他人所有，竞拍者可申请执行回转获赔偿

针对此事，陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：赵女士可以要求执行回转案件款及资金占有利息。

赵良善表示，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条（2023修正）规定，执行完毕后据以执行的法律文书被撤销，原执行机构应依当事人申请或职权作出执行回转裁定，责令取得财产者返还财产及孳息。结合《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第65条规定，执行回转应重新立案并适用执行程序规定。本案中，另一法院已生效判决确认房屋所有权归高、杨二人，原拍卖执行的法律基础已丧失，执行回转的法定条件完全成就，赵女士主张返还案件款及资金占有利息符合法律规定。

赵良善指出，执行局拖延不解决存在程序违法风险，需严格遵循法定救济程序推进。赵女士可按以下步骤维权：

1. 向执行局提交书面执行回转申请，附生效判决、拍卖成交凭证、资金支付记录等证据，要求限期作出裁定；

2. 若执行局逾期未处理，依据《最高人民法院关于审理涉执行司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，向执行局申请国家赔偿，主张错误执行造成的财产损失及利息；

3. 对赔偿决定不服的，依据《中华人民共和国国家赔偿法》第二十四条规定，三十日内向上一级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定；

4. 同时可向本院纪检监察部门或上级法院执行局投诉，督促限期履职。

华商报大风新闻记者谢涛编辑李婧

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